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マンションの外壁塗装は外壁の汚れからひび割れ、錆びなどを補修する工事のことです。
マンションは定期的に外壁の塗り替えを行い、劣化を防ぐことが大切です。定期的な塗り替えを行うことで美観のみならず、マンションの資産価値の維持・向上に影響するからです。
本記事では、マンションの外壁塗装の費用相場から工事の流れ、注意すべきポイントに至るまでを解説します。
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監修者：外装劣化診断士 小林 成光
600件以上の現地調査を実施する過程で得た専門性を生かし、日本発のネット見積もりシステムでビジネスモデル特許を取得。ヌリカエにて、外装工事の専門家として、顧客・加盟企業のサポート・コラムの監修に従事。
▼略歴・プロフィール |
マンション外壁塗装の費用相場
マンションの外壁塗装の相場は利用する塗料の種類や面積、足場の設置、補修などの諸経費によって異なります。外壁塗装を行う際は、以下の3点を押さえたうえで進めていくとよいでしょう。
・価格は2,400円/㎡程度
・遮熱塗料などの特殊塗料を使用すると、費用は20％程度高くなる
・マンションの外壁塗装の費用相場は、概ね280万円～1000万円程度
ヌリカエ過去2年の利用実績に基づいた延べ床面積別、マンション外壁塗装の目安は以下の表の通りです。
| マンションの延べ床面積（階数*） | 外壁塗装の費用 |
|---|---|
| 300㎡～500㎡ （3階～5階） | 200～400万円 |
| 500㎡～700㎡（5階～7階） | 300～600万円 |
| 700㎡～1000㎡（7階～10階） | 700～1,000万円 |
*一階の延べ床面積を100㎡と仮定
同じ延べ床面積でも、マンションの外壁塗装の費用にバラつきがあるのは、以下の理由が挙げられます。。
・マンションの外壁の劣化状況
・塗料の種類
・付帯工事の有無
・選定業者
塗料の種類ごとの費用相場
| 塗料 | 費用相場(円/㎡) | 耐用年数 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| シリコン塗料 | 約2,300円/㎡～3,500円/㎡ | 10～15年 | 安価。 コスパの高い塗料で、普及率も高い。 |
| ラジカル塗料 | 約2,200円/㎡～4,000円/㎡ | 14～16年 | 比較的新しく出てきた塗料。 ラジカルという劣化の原因物質を制御することで外壁の劣化を防ぐことが期待できる。 |
| フッ素塗料 | 約3,500円/㎡～4,800円/㎡ | 15～20年 | 塗膜の耐用年数が高い。 高級感のある仕上がるになるが、やや高め。 |
| セラミック(断熱/遮熱) | 約3,500円/㎡～14,000円/㎡ | 15～20年 | 太陽光を反射し、建物の表面温度を抑えることが期待できる。 合成樹脂の種類によって耐用年数は変わる。 |
| 光触媒 | 約3300円/㎡～8000円/㎡ | 15～20年 | 光を利用して汚れを分解。 防汚性に優れていて、空気を綺麗にする効果も期待できる。 |
| 無機塗料 | 約5,000円/㎡～5,500円/㎡ | 10～25年 | 劣化しにくく、耐久性はフッ素以上のものが期待できる。 高額だが、メンテナンス周期を考えると結果的に安くなる場合もある。 |
前述したように塗料の種類によって、費用の相場も変化します。
今回紹介しているものはマンションの外壁塗装でよく利用される塗料となっています。
現在のマンションの状況にあわせて塗料を選択してみてください。
外壁塗装以外の工事費用
専門業者に外壁塗装を依頼する際、塗装作業と別途で費用が発生します。
別途で発生する費用の例として、以下の2つの費用相場と注意点について解説します。
②下地処理・補修費用
①足場仮設工事費用
足場仮設工事費用の相場は、約700～1,100円/㎡です。
依頼する外壁塗装専門業者に「足場の組立て等作業主任者」が在籍していない場合、足場専門業者に足場設置を依頼する必要があり、外注費用を工事費用として請求される可能性もあります。
専門業者に依頼する際は、「足場の組立て等作業主任者」が在籍している業者を選ぶと良いでしょう。
②下地処理・補修費用
下地補修工事費用の相場は、補修内容によって異なります。
例えば、サイディング外壁の下地処理・補修であれば、ひび割れ補修工事を行う場合は、約20万円～40万円程度です。シーリング材の打ち換え工事を行う場合は、約25万円～50万円程度となっています。
またモルタル外壁の下地処理・補修の場合は、大規模な補修工事が必要とされているため、塗装費用と含めて約4000～6000円/㎡が相場とも言われています。外壁の種類によって、費用が変わるため注意が必要です。
マンション外壁塗装の工事の流れ
マンションの外壁塗装は、以下の流れで進んでいきます。
マンション外壁塗装の工事の流れ
- 足場を設置する
- 高圧洗浄機などで外壁を洗浄する
- ひび割れやサビなどがあれば補修する
- 下地処理を行う
- 養生する
- 塗料を塗る
足場を設置する
まずは工事をスムーズに行うための足場を設置します。
マンションの場合は高所作業となるため、足場を設置しないことはまずありません。
塗装をする範囲全体に届くように足場を設置するため、高層階のあるマンションであればあるほど、時間と費用がかかります。高圧洗浄機などで外壁を洗浄する
足場の設置が完了後、高圧洗浄機を用いて汚れを落としていきます。
汚れを落としきれないと塗料の塗りが甘くなってしまうため、大切な作業になります。
ひび割れやサビなどがあれば補修する
ひび割れやサビなどがある場合は適宜、補修を行います。
ひび割れの箇所に塗装をしても、塗装がすぐに剥がれてしまうため、重要な工程のひとつです。下地処理を行う
補修を施しながら、下地処理を完成させます。
なお外壁の劣化が激しい場合は、高圧洗浄よりも先に下地処理を行います。
高圧洗浄を先にしてしまうと、壁にダメージを与えてしまう可能性があるためです。
養生する
塗料がついてはいけない部分を保護するために、ビニールシートなどで養生をしていきます。
適切に養生が完成したら、塗装に入っていきます。
塗料を塗る
下塗り、中塗り、上塗りと3度塗料を塗っていきます。
塗料を塗ったあとは乾燥させる時間を設ける必要があるため、どの程度の期間がかかるかを事前に確認しておきましょう。マンション外壁塗装の工事期間
外壁塗装の工事完了までの目安は2~3ヶ月程度です。
戸数が多いマンションの場合は、塗装する範囲も広がるため、さらに期間がかかる可能性があります。
外壁塗装が始まる前にいつまでに終了するかを事前に確認しておきましょう。マンションの外壁塗装の施工事例
築年数がある程度経っていて、工事をするなら外観もおしゃれに変えたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか？
ここからは、マンションのおしゃれな外壁塗装の事例を、ビフォーアフター形式で5つ紹介します。
外壁塗装を行うことで、外観がどんな風に生まれ変わるのか、ご参考にしてください。
グレーに模様替えをした施工事例
ベージュ系の外壁をグレーに模様替えをした施工事例です。
グレーは、モダンな雰囲気を演出できる色です。
ありきたりなベージュ色のマンションが、スタイリッシュでモダンな雰囲気のあるマンションに生まれ変わりました。
▼「グレーの外壁塗装」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞グレーの外壁塗装の事例集！単色・ツートン両対応。色選びのコツも！
ベージュに模様替えをした施工事例
赤のタイル風の外壁をベージュに模様替えをした施工事例です。
ベージュは、上品さを演出でき、かつどんなタイプのマンションともマッチする人気な色です。
赤のタイル風のマンションが、落ち着いたシックな雰囲気のあるマンションに生まれ変わりました。
▼「ベージュの外壁塗装」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞ベージュ色の外壁塗装バリエーション！可愛い写真、色のメリットデメリットも
ピンクベージュに模様替えをした施工事例
ライトイエローの外壁をピンクベージュで模様替えをした施工事例です。
ピンクベージュは、奇抜なイメージを抑えながら、暖かさ、明るさを演出することができる色です。こちらの事例では、最上階をグレーで塗り分けするツートンカラーの組み合わせで塗装をしています。
色褪せが進んでしまったマンションが暖かみと清潔感のバランスが取れたおしゃれなマンションに生まれ変わりました。
▼「ツートンカラー」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞ツートン外壁のおしゃれな事例集！失敗しない配色のコツも解説
▼「外壁塗装の色の組み合わせの基本＆おすすめ配色10選」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞外壁塗装の色の組み合わせの基本＆おすすめ配色10選
ブラウンに模様替えをした施工事例
こちらはホワイトの外壁をブラウンに模様替えをした施工事例です。
ブラウンは、周囲の植木などの緑とよくマッチする色です。
やや個性に欠けるマンションが、周囲の緑と調和するマンションに生まれ変わりました。
▼「ブラウンの外壁塗装」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞【保存版】ブラウン系での外壁塗装の事例16選！人気のカラーやおしゃれな配色も
石柄風に模様替えをした施工事例
タイル風の外壁を石柄風に模様替えをした施工事例です。
シート素材を貼り付けすることで、外観のデザインをイメージチェンジすることができます。
よくあるタイル風のマンションが、石柄の素材が生かされた高級感のあるマンションに生まれ変わりました。
▼「外壁のデザイン」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞外壁のおしゃれなデザイン事例50選！個性・高級感あふれる写真いっぱい
▼「外壁塗装の色全般」について詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
＞＞外壁塗装の色選びのコツ。失敗しない知識と全10色の塗装事例
マンションの外壁塗装の費用を抑える発注方法
では、マンションの外壁塗装をするにあたり、どのようにすれば費用を抑えることができるでしょうか？
結論から申し上げれば、二つのポイントを抑えることが重要になります。
管理会社経由ではなく、自ら業者を選定する
管理会社経由でマンションの外壁塗装をした場合、手数料で2~3割とられる可能性があります。
もちろん、管理会社に頼めば業者探しから現地調査まで代行してもらい手間が省けますが、多額のマージンが発生します。
そのため、自ら業者選定をすることを推奨します。
マンション外壁塗装の費用を抑えた事例
弊社にご相談頂いた事例で、業者選定を自ら行ったことにより外壁塗装の費用を抑えた事例を紹介します。
築13年のマンションの外壁塗装を検討し、管理会社に見積りを依頼した結果310万円と提示され想定予算を超えていたため、3社に見積りを依頼し220万円で希望通り塗装することができた
築25年のマンションで2回目の外壁塗装を検討し、前回と同じく管理会社に見積りを依頼した結果500万円と提示され想定予算を超えていたため、4社に見積りを依頼し相見積もりした結果150万円ダウンの350万円で塗装することができた
事例のように、直接発注することにより数百万のコストダウンができ、別の投資に資金を回せます。
複数業者から相見積もりを取得するのもポイント
自分でマンションの外壁塗装を発注する場合、複数業者からの相見積もり取得が重要になります。
依頼する業者のリストアップは決して1~2社で満⾜せずに、少なくとも3~4社するようにしましょう。
⼈が何かを⽐較検討する際には、2つの物を⽐較するだけでは「どちらが本当に良いものなのか」が判断が難しいためです。経験のない分野であればなおさらです。
また、値下げの機会を逃してしまう恐れもありますので、可能な限り3～4社からの合い見積もりを推奨します。
マンションの外壁塗装をする周期
10～15年周期だと望ましい
国交省のガイドライン「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」では、10年～15年周期で行うのが望ましいとされています。
同マニュアルでは、マンションの修繕計画においても12年に1度の周期で大規模修繕をおこなうことを推奨しています。
前回の修繕から10年を経過しているようであれば、外壁塗装を含めてマンションの修繕を検討する必要があります。ただし、外壁材・塗料により耐用年数が異なり再塗装すべきかどうかは変わってきます。
以下の記事で外壁材・塗料の耐用年数に関しては詳しく解説しているため、詳しく知りたい方はご覧ください
マンションの外壁塗装に見られる劣化症状
マンションに限らず、再塗装が必要な劣化のサインがあります。
もし表のようなの症状を見つけた場合、築年数に関係なく一度業者に相談してみましょう。
症状をタップすることで詳細へジャンプできます。
ルーフィングの膨れ・剥がれ
防水層と下地コンクリートとの間に、空気の層ができ膨れができてるのも、マンション外壁塗装の劣化症状のひとつ。
また、画像のように、膨れたものが破断し、剥がれてしまっていることも。
マンションでルーフィングの膨れ・剝がれを発見した場合、外壁塗装の塗り替え時と言えます。
▼ルーフィング全般について知りたい方は、以下の記事も一緒にご覧ください。
鉄筋が見える状態まで外壁が割れている
クラックや目地などから雨水などが侵入し、内部の鉄筋が腐食して爆裂している状態は大変危険です。
画像のような状態になっている場合は、外壁塗装だけではなく、一緒に修繕してもらう必要があります。
色褪せ
マンションの外壁に色褪せがあったら、水を吸っていて防水性が失われている可能性が挙げられます。
色褪せか判別しづらければ、実際に壁にバケツやジョウロで水をかけてみましょう。
水を弾けば問題ありませんが、吸い込んでいるようなら修繕が必要です。
チョーキング
外壁を触って手に白い粉が付いたら、チョーキング現象が発生している証拠です。
チョーキングは外壁の経年劣化や施工不良によって発生します。
塗料の防水機能が損なわれているため、早めに外壁を塗りなおしてください。
ひび割れ
外壁にひびが入っていたり、塗膜が剥がれているようなら、塗装が劣化している証拠。
雨漏りや虫の侵入といった点が懸念され、かなり危険な状態となります。
ひび割れや剥がれを見つけたら自力での修復は困難です。塗装の耐用年数は気にせずに早急に業者へ連絡してメンテナンスをしてください。
コケ
陽が当たりづらく湿気が多い立地では、外壁にカビ・コケ・藻が発生することがあります。
根付いてしまうと落ちにくくなり、下地処理費用が高くなる可能性もありますので発見したら早めの相談をおすすめします。
コーキングの変化
コーキングが硬化し、ひび割れが発生している場合も、外壁塗装の塗り替え時と言えます。
これはマンションだけの症状ではありませんが、劣化サインのひとつとして挙げられる症状のひとつです。
外壁やバルコニーに使っているコーキングに何かしらの変化が発生したときは、まず業者に依頼して点検や補修を行いましょう。
マンションの外壁塗装はそもそも必要なのか？
では、なぜマンションの外壁を再塗装する必要があるのか解説します。
塗装によりマンションの外壁の劣化を防ぐ
マンションも一般的な住宅と同じように定期的に修繕をする必要があります。
外壁用塗料を塗ると、塗料が被膜となって紫外線やほこり、雨風などの刺激を受けますので、外壁素材自体には刺激は及びません。
建物の場所によってはカビや藻が外壁に生えることがありますが、塗料を塗っているなら外壁そのものではなく塗料にカビや藻が付着します。
外壁そのものには微生物によるダメージが及びませんので、素材の劣化を遅らせることができます。
外壁を保護するプラスアルファの効果を発揮
マンションの外壁の劣化を防ぐ以外にも、外壁塗装をすることで付加的な機能がつくことがあります。
例えば光触媒で汚れを浮かし、雨で汚れを流れ落とす「防汚効果」が高い塗料や、カビや藻を付着しにくくする「防微生物効果」がある塗料もあります。
紫外線を防止して、素材だけでなく塗料の劣化も防ぐ塗料もあります。
外壁だけでは得られない効果を、外壁用の塗料を塗ることで得られるのです。
マンションの資産価値の維持・向上
マンションの外壁を塗装する⽬的には、劣化を防ぐ・⾒栄えを良くするなど様々あると思います。
ですが、重要なことは⾬⾵から家を守り、劣化を⾷い⽌める、本来的な外壁の機能を保つことでマンションの資産価値を維持・向上させること。
なお、将来的にマンションの売却を考えている方は、「マンション売却の10の注意点。売却の流れや相場価格も解説」の記事もおすすめです。
マンション外壁塗装をする際の注意すべきポイント
居住者と近隣の人に施工期間を事前に告知
マンションの外壁塗装をおこなう際は、戸建てよりも大規模な工事になります。
マンション居住者はもちろんのこと、近隣に住んでいる方にも事前に施工期間などを告知しておきましょう。
騒音などといったトラブルを事前に回避するためにも、周知しておくことで、マンションの外壁塗装が円滑に進められます。
施工時の騒音についても周知しておこう
また、マンションの外壁塗装中、どうしても騒音の問題は発生します。
特に足場の組み立てと解体、外壁の補修工事中は騒音が気になりやすいため、事前にその日程を周知しておくと親切でしょう。
外に洗濯物が干せなくなる場合がある
マンションの外壁塗装をする多くの場合、ベランダや外に洗濯物が干せなくなる時期が発生します。
外壁の洗浄や塗装を行う際に発生しうることですが、塗料の臭いなどが発生する兼ね合いで、窓を開けることもできません。
トラブルになりやすいので、事前に施工期間や各種工程については居住者に共有し、理解してもらうようにしましょう。
外壁塗装業者探し方とオススメ方法
マンションの外壁塗装を請け負える業者はどのように探せばいいでしょうか？
多くの方はこの業者探しの手間がネックとなり、管理会社を利用しているケースがみられます。
マンションの外壁塗装の業者探しは以下の3つがあります。
・友人 / 知り合い / 馴染みの管理会社に相談する
・インターネットで近隣業者を探す
・一括見積サービスを利用する
結論から言えば、一括見積りサイトを使うことが近道と筆者は考えております。
以下、理由を説明します。
オススメ理由①：多くの業者に依頼することで、相場がわかる
一括見積りサイトを利用することで、見積り額の平均は相場に近くなります。
1社にしか依頼しなかった場合、それが高額の見積りを出す業者であれば、高くても他の選択肢がありません。
しかし一括見積りを取ることで、高額の見積りを出す業者を除外することができ、適正な価格で契約することができます。
このため、見積りは少なくとも3社以上に依頼することがおすすめです。
もし3社に見積りを出していれば、そのうちの1社が悪徳業者としても、残りの2社からよりよい業者を選べます。
オススメ理由②：業者間のサービスを比較できる
複数の業者に見積りを出した場合、その内容は業者間で異なることが多いです。
見積りが高くても、相応の理由があれば高いお金を払っても発注することができます。
業者間のサービスを比較することによって、なぜこの原因調査が必要なのか、また工期の根拠などをチェックできます。これにより、良い業者に雨漏り修理を依頼することが可能です。
最後に：分からない場合は専門の相談員へまず相談を
マンションの外壁塗装の費用相場・業者選定方法を中心に解説してきました。
本記事のまとめは以下の通りです。
・マンションの外壁塗装の費用を抑えるには「 管理会社ではなく自ら業者選定を行う」「複数業者から見積もりを取る」ことが重要
・見積もりを取る場合は、複数業者の比較が重要
もし、この記事だけでは自分が知りたいことが分からない、という方がいれば⼀度、専⾨のアドバイザーに相談してみることをオススメ致します。
みなさんが、後悔のない外壁塗装工事を行われることを、スタッフ一同、心よりお祈りしています。
